下落合みどりトラスト基金

中野の審査会資料と下落合ケースを比較

先にご報告しました、中野区3丁目のマンション問題に関連した、「建築確認」取り消しClick!に関わる審査会資料を入手いたしました。下落合の計画ケースと比較し、その類似点や相違点をレポートいたします。以下、双方の計画を比較した一覧表をご覧ください。

項　目			中野3丁目	下落合4丁目
①計画		延べ面積	5778 m2	2,991m2(駐車場含むと3126m2)
		主要用途	共同住宅(79戸)	重層長屋(30戸)
		高さ	24.6m	9.9m
②用途地域			第１種中高層住宅専用地域、近隣商業地域	第１種低層住宅専用地域
③必要道路			前面道路幅6m以上 (都安全条例4条 2項)	接道8m(都安全条例4条 1項)
④認定			a.建築確認 (指定確認検査機関) b.開発行為の許可 (区長：都市計画法29条 )	特例の安全認定 (区長：都安全条例4条 3項)
⑤道路	前面道路		3.5m -5m(公道で2方向通行)	4m(私道で１方向避難)
⑤道路	周辺道路		6m道路(2方向通行)まで235m 5m道路(2方向通行)まで100m	2.79mの公道(1方向通行：行き止り)まで30m 5m道路まで4m以下の区道120mと4.8mの区道100m 6m以上道路(2方向通行)まで470m
⑥避難路			周囲は住宅地で前面の公道へ避難	周囲は崖、塀、住宅地で4mの路地のみが避難路
⑦違法性			都安全条例4条 2項違反で建築確認処分の取り消し (区建築審査会裁決)	(1)都安全条例4条 3項違反疑い (2)新宿区みどりの条例違反疑い →既存樹木の伐採と緑化率 (これらは区審査会では審議されず却下→東京地裁で係争中)

一覧表に示しました通り、まず双方には、「共同住宅」と「重層長屋」とうい違いがあります。建設物の敷地と道路の関係を決めた、「東京都安全条例第4条」に照らしますと、中野のマンションは前面道路の幅が6m必要(同2項)なのに対し、下落合の重層長屋は道に接する長さが8m以上必要(同1項)となり、前面すべてが道路である必要はありません。また、中野区はすでに建築の許可である「建築確認」処分が出されていますが、下落合のケースは都安全条例第4条3項の適用にとどまっている点です。

しかし、中野区建築審査会の「建築確認」取り消しの裁決理由と、新宿区建築審査会への審査請求、および東京地裁への訴状の内容が実は酷似しています。すなわち、表中の⑤⑥の周囲の道路状況において、安全な避難と消火活動が円滑に行われるとは到底考えられないという解釈は、中野のケースとほとんど同一と考えてよいでしょう。下落合のケースは規模も小さく、前面道路での規定ではないものの、より厳しい第１種低層住宅専用地域です。一方向避難や行き止まりの前面道路、道幅の狭さからは中野のケースより、さらに安全性の確保が非常に困難だと思われます。

また、下落合のケースは、マンション様式の重層長家を想定していない時代の法律を用いた建築であるため、「長屋」ではあるものの実質的にはマンションとまったく変わりません。純粋に法律的には違法ではないものの、実質的には脱法との意見も多くみられます。中野と下落合の両ケースとも額面上は建築できませんが、区の緩和措置で認定されており、その解釈の違いが住民との論点となっています。みなさまは、どのように受け止められるでしょうか？

さらに、下落合のケースでは、新宿区「みどりの条例」で定めた既存樹木の保護と、緑化率も問題となっています。区では、できる限り既存樹木を保護するよう決められていますが、現行の計画では保存は北側のケヤキのみで、ほとんどの貴重な樹木は伐採されることになります。また、駐車場や駐輪場、ゴミ置き場などの問題もあります。これらを設置すれば、地上部の緑化［敷地面積×(1-法定建ぺい率)×0.2］をまったくクリアできない計画ですが、新宿区の建築審査会では「関連なし」とのことで却下されています。

現在、周辺住民のみなさんは、都安全条例第4条3項認定処分(主体は新宿区)と、審査請求を却下した新宿区建築審査会の両者を提訴しています。本来、この訴訟には第三者であるべき「下落合みどりトラスト基金」が、上記の裁判のゆくえにことさら注目しますのは、民間の指定確認検査機関から「建築確認」が出され屋敷森の樹木のほとんどが伐採されたあとで、周辺住民のみなさんが東京地裁からメ勝訴モを勝ち取っても、まったく意味がないと考えるからです。この点、周辺住民のみなさんも、あえて建築確認の以前に提訴したようです。「トラスト基金」では、できるだけ同裁判を側面から応援しつつ、指定確認検査機関が安易に「建築確認」を行わないよう指導してもらうように、今後とも新宿区へ働きかけClick!ていく予定です

屋敷森が伐採されてしまえば、現在のたぬきの棲む環境や生態系は崩壊してしまい、全国のみなさまからせっかくお寄せいただきました基金や署名は、まったく意味をなさなくなります。業者との間では、「屋敷森の突然の伐採はしない」との約束が一応は取り交わされています。ここはぜひとも、屋敷森が伐採される前の判決、または業者から新宿区への屋敷森の減額譲渡が強く望まれるゆえんです。